不動産のお悩みはありませんか? REAL ESTATE WORRIES
広い家に住み替えたい
近所の人には知られたくない
空き家のまま
放置してしまっている
相続するか売却するか
悩んでいる
何から始めればいいか
分からない
どれぐらいで売れるか
知りたい
KGホームがあらゆる売却をサポートします!
不動産を売却したいと思う理由は人それぞれです。
KGホームでは一戸建・土地・分譲マンション・事業用・収益物件等の売却を行っております。
所有マンション・住宅・土地・ビル・事業用などを売りたい方、住み替えでお悩みの方をサポートいたします。
売却を検討している方向けに不動産売却査定も行っていますので、お気軽にご相談ください。
経験豊富なスタッフがお客様のお悩みを一緒に解決します。
仲介売却
不動産の売買は個人同士でも成立できます。
しかしご自身で買い主を探すために販売活動を行ったり、契約のための手続きをしたりするのは容易ではありません。
そこで活用したいのが不動産会社が間に入る仲介売却です。
仲介売却とは、不動産会社に仲介を依頼して宣伝活動により購入希望者を広く募り、売買契約を成立させる方法です。
不動産取引におけるもっとも一般的な形態です。
不動産会社に仲介売却を依頼した際には、媒介契約の締結が宅建業法で義務づけられています。
媒介契約を結んだ後は、販売活動や交渉、契約手続きなどを不動産会社にサポートしてもらえます。
広く購入希望者を募れるほか、査定を受けたうえで売出価格を決定できるので正しい価値での売却が期待できます。
実際に売却が成立した後は、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
一般的な売却期間は3〜6カ月程度ですが、条件によっては1年以上かかることも。
そのため、ある程度じっくり時間をかけて売却ができる方におすすめです。
媒介契約とは
仲介売却では売主と不動産会社の間で「媒介契約」を結びます。
依頼する業務内容や仲介手数料などをあらかじめ明確にしておくことで、後々トラブルが発生しないようにするためのものです。
これは仲介売却を成立させる上できわめて重要な契約手続きであり、法的な義務にもなっています。
仲介売却のメリット
売主様の希望額で販売開始できる
仲介売却の最大のメリットは、「売主様が決めた価格で売却できる」という点です。
売却価格を売り主様自身で決めることができるため、高値で売却できる可能性があります。
ただし、市場相場とかけ離れた高額な売却価格にしてしまうと、いつまでも売れ残ってしまうリスクがあるため、売却価格を設定する際には注意が必要です。
売却に関する煩わしい手間が省ける
不動産売買には手間がかかる業務がたくさんあります。
特に書類作成は専門知識がないと大変な手間がかかってしまいます。
そういった業務の一切を不動産仲介会社が請け負ってくれます。
仲介売却のデメリット
売却まで時間がかかる場合がある
どんなに素晴らしい土地や物件でもすぐに購入希望者が現れるとは限りません。
また、購入希望者が現れても売買条件の交渉を行い、売買契約が成立するまでにも時間がかかります。
売却後にも一定の責任がある
売却した後一定の期間内に不動産に何らかのトラブルが見つかった場合、補修・修繕などの費用を売主が負担する瑕疵担保責任が発生します。
トラブルにならないよう、あらかじめ土地や建物の詳しい状況や法的な規制、近隣との約束事などを仲介する不動産会社と買い主に共有しておく必要があります。
内見対応の手間がかかる
購入希望者から内見の希望があれば売主様は対応しなければいけません。
内見の前には掃除や整理整頓をして購入希望者を迎えなければいけないという煩わしさがあります。
仲介手数料がかかる
買い主が見つかり売買契約が成立すると、仲介の報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
売却の流れ
- 1. ご相談、お問い合わせ
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「売却を依頼したい」
「売却するか迷っているので相談に乗って欲しい」
などのご要望がありましたら、まずはお問い合わせください。
【電話でお問い合わせ】
TEL : 0565-42-3015
[受付時間] 9:00～18:00
[定休日] 水曜日
【メールでお問い合わせ】
こちら よりお問い合わせください
- 2. 物件調査・査定額のご提示
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現地調査・取引事例・路線価などの調査を行い、適正な価格で売却できるよう査定金額を算出し、売主様にご提示・ご相談をいたします。査定は無料です。
- 3. 媒介契約～販売活動開始
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査定額にご納得いただいた上で媒介契約を行い販売活動を開始します。
販売活動状況は定期的にご報告いたします。
- 4. 買い主より購入申込み
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購入申し込みは原則として先着順でお受けしています。
買付申込を書面で交わします。
融資を受けて購入される方は、その後金融機関に事前審査を行います。
融資の事前審査がおりたらご契約にすすみます。
- 5. 契約～お引渡し
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手付金の授受を行い契約をします。契約終了後、購入者は融資の本申込みを行います。
売主は、必要に応じて建物解体工事をしたり、確定測量を行います。
双方の手続きが完了次第、引渡しを行います。
土地活用
大切な資産である土地。
けれど遊休地のようにただ所有しているだけでは土地は何も生み出してはくれません。
そればかりか相続や税金対策を講じていないと各種の税金をはじめ、維持費・管理費などがかさみ、財産になるどころか返って大きな負債ともなりかねません。
土地活用とは、土地という資産が本来秘めているポテンシャルを最大限引き出して、このマイナスの連鎖を断とうというものです。
不動産のプロとしてお客様がご所有の土地を最大限に活用できるようサポートします。
土地活用のメリット
税務対策になる
土地はただ持っているだけで一定の維持費がかかります。
その費用の代表格が税金です。
大切な土地を少しでも税金の負担を少なくしながら維持していくために有効な手段こそ、賃貸住宅経営に代表される土地活用です。
土地の活用方法次第では、固定資産税や相続税などの税金を安く抑えることが可能です。
安定した収入が見込める
最初に綿密な活用計画を立てておけば、長期にわたって安定した家賃収入が見込めます。
土地はただ持っているだけではプラスを生みません。
地域や時代、入居者のニーズ、家賃設定などを的確に設定し着実な運用を行えば、有効な資産運用方法として預貯金の金利を大きく上回ることが期待できます。
地域に貢献できる
土地活用のメリットは地主様だけに利益をもたらすものではありません。
上手に活用できれば、地域にお住まいの方々にも大きなメリットが生まれます。
介護施設や診療所など、公共性が高いものは勿論ですが、コンビニや商業施設も地域にとっては重要な存在です。
その地域に足りないもの、求められているものを建てることで、地域貢献ができるのも土地活用の大きな意義と言えます。
土地の活用方法
売却
- 不動産会社が直接買い取る「買取」または、不動産会社が仲介し買主を探す「仲介」のいずれかの方法にて売却します。
借地
- 土地を貸し出し地代で収益を得る方法です。
借主は農耕や資材置き場をはじめ、立地が良ければ借主が家を建てる場合もあります。
アパート・マンション経営
- アパートやマンションを建設して賃料で収益を得る方法です。
住宅街や駅チカ・大学近くなど人を呼び込める立地であることが望ましいです。
戸建賃貸経営
- 一戸建の住宅を建設して入居者と契約を結び、賃料で収益を得る方法です。
小さな土地からも始めることができます。
月極駐車場
- 土地を駐車場用に整備し、駐車場利用希望者と契約を結び、賃料で収益を得る方法です。
店舗経営
- テナントを誘致して大規模店舗やショッピングセンターとします。
土地を貸して地代を得る方法と、建物を建てて賃貸し賃料を得る方法があります。
相続税対策・争族対策
不動産を相続すると発生する「相続税」。
遺産を相続する際には相続した資産の額に応じて相続税がかかります。
相続する資産が多いほど相続税は高額になりますが、工夫次第で節税も可能です。
不動産を活用した相続税対策は効果が大きいとして人気を集めています。
しかし高い節税効果が見込めることは、それだけリスクも大きくなるといえます。
対策を行うためには対策のための知識と慎重な判断が必要であり、確実性が求められます。
当社では専門のサポートチームが相続税対策を行います。
相続税へのお悩みもご相談ください。
不動産が相続税対策になる理由
そもそも相続する際に現金よりも不動産のほうが相続税対策になるには理由があります。
不動産にすることで節税対策になる理由としては、次の3つが挙げられます。
１ 現金よりも評価が下がる
不動産が相続時の節税対策になるのは、現金よりも評価額が低いからです。
仮に現金1,000万円で土地を購入したとしても、相続時の評価額は20％程度下がり、約800万円となります。
現金を不動産に変えるだけで評価額が下がり、課税対象額が減るため相続税も抑えられます。
２ 不動産を第三者へ貸すと税額が下がる
賃貸の不動産だとさらに評価額が下がるため、より税金コストを引き下げられます。
賃貸物件にするだけで約30％の評価額の減額が得られるため、現金との差を考えると大きな開きが生まれます。
ただ不動産を購入するだけではなく賃貸物件にするとより節税効果は高まるため、資産が多い人はマンションやアパート経営などで税金対策をする場合も多いです。
３ 特例が適用できる
相続税は評価額に対してかけられますが、これは各種控除や特例を適用することでさらに課税額を引き下げられます。
不動産は現金よりも適用できる特例や控除が多く、これを活用することでさらに節税対策になります。
場合によっては相続税がほとんどかからないこともあり、特例や控除を上手に使うことで遺産相続時の金銭負担は大きく減らせます。
相続税対策として効果がある土地活用方法
活用例1 - アパート経営
アパートを建てて第三者へ貸し出し、家賃収入を得るという土地活用方法です。
メリットとしては初期費用が大きいため、借入金額による課税遺産額の圧縮が期待することができます。
一度入居すれば継続して一定期間の収益が発生します。
また、マンションなどの大型の集合住宅と異なり、30坪などの比較的小さな土地に建てることもできます。
一方でアパート経営は立地が重要になるというデメリットもあります。
土地に合わせてアパートを建てることはできますが、経営を成功させるためには立地条件は絞られてきます。
相続効果も高いアパート経営ですが、相続後の経営も踏まえて綿密な事業計画が必要です。
活用例2 - 賃貸併用住宅
自分の居住するスペースと貸し出す賃貸物件を一緒にした住宅のことです。
賃貸併用にすることで1つの建物内に自宅部分と居住用部分が共存する形で自宅が賃貸収入を生むようになります。
賃貸併用住宅は、自宅でありながら賃貸物件でもあるため、小規模宅地等の特例や貸家建付地の特例を活用することができます。
加えて賃貸併用住宅は金利の低い住宅ローンを借りることができます。
そのため、相続後のローン返済負担を少なくすることができます。
一方で賃貸併用住宅は売却しにくいというデメリットがあります。
相続税を支払うことができず不動産を売却する必要がある場合には、安めの価格交渉されてしまう可能性もあります。
賃貸併用住宅は売却などの出口戦略をきちんと計画し、相続後に困らないような事業計画を作成すのが重要です。
活用例3 - 戸建賃貸経営
アパートなどの集合住宅と異なり一戸建の賃貸物件を経営することです。
戸建賃貸経営では1から新築物件を建てなくても、既存の中古住宅をそのまま貸し出すことができます。
複数戸を埋める必要がある集合住宅と異なり戸建賃貸経営では1戸のみを埋めればよいため、賃貸割合を100％にすることができ、貸家建付地や借家権割合などを十分に活用しやすくなります。
また、アパートやマンションに比べても相続後に売却しやすい点もメリットの一つです。
一方で初期投資額はアパート経営などに比べて小さく、借入金による課税遺産額の圧縮効果は小さくなります。
アパートなどの集合住宅では退去者がいても収入がゼロになることは少ないですが、戸建賃貸経営では退去者が発生すると収入がゼロになります。
空室リスクの大きさでいえばアパート経営などよりも大きいです。
活用例4 - 高齢者住宅
高齢者住宅とは老人ホームやサービス付き高齢者住宅（サ高住）を指します。
小規模宅地等の特例や貸家建付地などの相続税評価額の減額効果を得ることができます。
加えてサービス付き高齢者住宅は「床面積が原則25㎡以上」「便所・洗面所設備等の設置」などの要件が決められているため、課税遺産額の圧縮効果は賃貸物件よりも大きくなります。
一方である程度まとまった広さの土地や運営事業者の選定など、事業を始めるまでのハードルが他に比べて高いというデメリットがあります。
高齢者住宅はある程度の土地の広さがあり、保有している現金が多い方におすすめの相続税対策方法です。
争族対策
「うちの家族に限って争いが起きるはずがない」
とお考えの方が多いのですが、現実には「争族」となってしまうケースが多くなっています。
相続対策では「争族」を起こさないことが一番大事です。
これには「遺言書」の作成による対策が最も効果的です。
また、遺産分割しやすいように財産を「分割」又は「換金」しておくことも必要です。
もちろん相続税の申告の必要のない相続においても遺産分割問題は存在しますので、その意味でも争族対策は大切です。
当社では専門のスタッフが遺言書の書き方などによる争族対策をサポートしています。
自分の亡きあと、大切な家族が遺産をめぐって断絶することを望む人はいません。
そうならないためにも争族対策のお悩みを一緒に解決します。
